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房地产 作者:無房 2020-09-25 10:48
[亿欧导读]

顺势而为共享发展

楼房

题图来自“公开图片”

8月24日,中央在中南海组织召开重磅会议,与会专家就“十四五”规划提出意见和建议。会上,有关城市发展以及新型城镇化的议题中,“都市圈”、“城市群”等字眼被多次提及。

这标志着我国城市发展思路经历了重大转变。

上世纪80年代,中国的城市规划和发展思路注重均衡,具体表现为——控制大城市人口规模,积极发展中小城市和小城镇,区域协调发展。

在这个思路的指引下,大力发展县域经济,严格限制一线城市的规模成了社会共识,这条路一走就是20多年。

然而,在新形势、新背景之下,高层的思路悄然生变。2019年12月,《求是》杂志刊发的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》中,明确指出——中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式

今年4月,发改委发布的《新型城镇化建设重点任务》中可以看到:坚持以中心城市引领城市群发展、发挥中心城市和城市群综合带动作用。

除此之外,两会政府工作报告、中央政治局会议等均强调要推动都市圈健康发展。和从前相比,都市圈、城市群、超级大都市等等概念被前所未有地反复提及。

这意味着,城市发展方向已经彻底转向以核心城市为核,发展都市圈、城市群。都市圈区域极有可能是未来20年中国经济增长的压舱石,把握都市圈将是分享未来发展红利的重要机遇。

风向的变化并非出乎所有人的意料。有一家名为华夏幸福的企业,多年来一直在都市圈附近落子布局,别人还在研究政策转向时,它已早早完成战略卡位,可谓是先知先觉。

01 以史为鉴,都市圈顺应时势

城市化到底该如何进行?均衡发展和以都市圈为核心发展孰对孰错?很多问题无法通过过去的经验闭门造车,把视野放开阔,采用国际视角来看问题可能会更透彻。

知名经济学家任泽平表示,回溯近百年的全球社会经济数据,涵盖美、英、法、德、意、日、韩等不同国家。研究发现:除了德国等少数国家外,绝大多数国家的人口和产业都在持续向城市群、都市圈聚集。

联合国公布的1950年以来的全球数据表明,能级越高的都市圈人口增长越快;反之,能级越低的城市,人口长期缓慢增长甚至持续净流出,这在50万人口以下的小城市体现得尤其明显。

1983年以来,我国的数据同样能够佐证这一点。自1983年以来,我国的一二线、强三线城市人口增长,弱三线人口数量停滞,四线城市人口则不断流出。

人口、产业、创新,这三个要素往往是你中有我我中有你,三者互为表里密不可分。由于人口持续向都市圈涌入,创新集中在城市群和都市圈展现,经济也因此优先在都市圈获得增长。以东京都市圈为例,其国土面积仅占日本的3.7%,却吸引了全国30%的人口,创造的GDP超过全国的40%。

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根据华夏幸福产业研究院的测算,2018年,全国30个都市圈以不足5%的国土面积承载了超过30%的全国人口,贡献GDP超过全国的50%。并且,在过去20年中,尽管我国大部分时间内抑制大都市的发展,但城镇化新增人口仍有65%流向了核心都市圈。

这一切都表明:发展都市圈符合客观规律、顺应时代要求。以中心城市带动周围城市发展,有助于打破行政壁垒,促进各要素自由流动,从而打开经济发展的空间。

02 精准卡位,前瞻布局定乾坤

都市圈概念一经提出,房企们就嗅到了其中的商机,纷纷在都市圈内开疆拓土,意图分一杯羹。不过,绝大多数只是小打小闹,路径依赖注定了实力雄厚的房企难以摆脱过去的成功模式,而实力较弱的房企也欠缺资金和实力在都市圈内广泛布局。

让人意想不到的是,竟然有一家极具前瞻性的企业早早在三大都市圈和核心城市群完成了战略卡位,它就是低调且颇具实力的华夏幸福。

华夏幸福早在2002年就开始在北京南边的固安小镇探索产业新城建设。与当地政府签约,协助进行前期规划、土地整理、招商引资、配套建设等工作,最终完成产业和人口的导入,促进当地经济迅猛发展。

固安的成功给了华夏幸福外拓的勇气,在京津冀都市圈内签约了多个产业新城。2017年,进军长三角、粤港澳、长江中游、成渝等核心区域。在2019年确定了“3+3+N”的战略格局,重点围绕京津冀、长三角、粤港澳三大都市圈,以及成都、郑州、武汉等核心城市进行布局。

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目前,华夏幸福已在上述区域布局79座产业新城,“3+3+N”战略卡位基本实现。在区域内,华夏幸福着眼高端制造业、战略新兴产业、高科技产业等进行招商布局,对于推动当地产业升级、促进科技创新起到了不可估量的作用。

华夏幸福自身也借都市圈的“东风”,在产业发展收入方面连年高增长。营业收入、净利润等年复合增速也优于绝大多数行业头部企业。

由此可见,华夏幸福无论是整体布局还是发展模式,都跟当下的形式十分契合。在都市圈的时代背景下,若“得都市圈者得天下”,那么华夏幸福已立于不败之地。

03 潜心深耕,找龙吟凤促发展

在产业新城打造方面,华夏幸福已取得了不小的成就。

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2020年上半年,新增签约入园企业176家,新增签约投资额624亿。

从新增签约投资额数据可以看出,华夏幸福的护城河是其强大的招商能力,这也是最吸引地方政府的关键。

今年上半年,在受到疫情的冲击,整体经济环境较差的背景下,华夏幸福仍为签约园区导入了数个百亿级项目以及多个优质项目。

在杭州都市圈,2月,计划总投资额超百亿的亚瑟医药高端药物研发及产业化项目签约落户南湖产业新城。3月,泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目在南浔产业新城正式奠基开工,该项目由华夏幸福与南浔区政府合作引进,一期投资达160亿元。

在南京都市圈,2月,由华夏幸福引入的航空航天智能制造产业基地和苏州同捷汽车两个合计总投资65.8亿元的项目正式入驻高淳产业新城。

在合肥都市圈,2月,总投资50亿的协鑫集成再生晶圆项目计划落户华夏幸福肥东产业新城。3月,AMOLED柔性显示触控模组及5G智能终端研发制造基地项目总投资额135亿元,计划新建柔性AMOLED模组生产线,项目预计今年7月实现首批投产。

此外,华夏幸福在郑州、武汉、广州、西安、成都、沈阳等都市圈也取得了一系列招商成果,房兄不再一一列举,感兴趣的读者可以阅读华夏幸福的中报。

强大的招商能力来源于科学的规划以及长期的积累。

在园区规划初期,华夏幸福的内部研究机构、规划机构、招商团队,会同外部合作机构,共同为当地的产业发展进行专业的规划。杜绝了盲目追求高大上、无视自身资源禀赋等问题,为后期的招商工作奠定了可靠的基础。

在长期建设运营产业新城的过程中,华夏幸福不断积累着对国内外核心产业的追踪和对接能力,不断完善产业大数据的建设,其产业资源配置能力不断提升。项目所在地的产业基础虽各有不同,但华夏幸福总是能够快速为其配置产业资源。

04 新政频出,静待玫瑰绽放

2020年4月,国家发改委明确未来政府将大力推动新基建投资以及民生保障相关的产业升级。

2020年6月,国家发改委公布《关于向社会公开征求对县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引(征求意见稿)》。

2020年8月,国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)试点项目申报工作的通知》。

不难看出,我国对于都市圈建设的政策支持力度不断加大,特别是REITS的试点,对于华夏幸福的融资起到了极大的作用。

因为华夏幸福需要在各个签约园区进行基础设施建设,而基础设施一直都具有投入大、建设期长、资金回收慢的特点。与之相对,对投资人而言,基础设施REITS具有收益稳定、安全性高、流动性较强等优势。因此,试点REITS对于华夏幸福在园区建设方面具有不可估量的作用。

华夏幸福表示,将积极把握都市圈带来的机遇,坚持做大做强产业新城,依托各地优质产业新城项目进行REITS融资。在政策的支持下,结合都市圈的滚滚洪流,相信华夏幸福一定能够取得更大的成就,而华夏幸福的投资人只需等待时间的玫瑰绽放即可。

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