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房地产 作者:無房 2020-11-13 10:24
[亿欧导读]

把房企当金融机构来管

家房地产

题图来自“收费图库”

出品 |  無房


“三道红线”后,房企融资的另一道雷即将劈下。

监管部门近日盯上信托渠道,且有可能重拳出击。

10天前,银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》(后简称《通知》),并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。

从种种迹象看,此次排查不只是“例行检查”这么简单

有数据显示,二季度房地产信托新设房地产项目是近一年的高峰。也就是,在银保监会自2019年中屡出重拳之下,房地产信托仍有抬头升温之势。

而即便是在疫情影响下,2020年中央对房地产行业的监管也没有丝毫放松,房地产金融监管不断加强,房企“三道红线”试点实施,整个“房地产宏观金融审慎体系”已趋于健全。

如果信托渠道仍有漏洞,那么对“不听话”的房企杀伤力将大打折扣!

“三道红线”严管的是银行融资,此次排查后的重拳,将堵死房企的骚操作。

信托等非标融资渠道,历来水比较浑、比较深,整顿势在必行。封上了这道门,房企将彻底成为“瓮中之鳖”,只有乖乖听话,严控自身有息债务结构了。

01 融资“紧箍咒”全面收紧

资金是房企的命脉,房企的总资产中绝大部分又是由各种负债构成的。

恒大研究院数据显示,全国房地产项目开发资金来源中,占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款。

对应的主要融资渠道包括:银行贷款、非标融资、国内证券市场融资、海外融资、应付款和预收款融资。

现如今,这几种借贷方式已不约而同地收紧。

银行贷款方面。10月21日召开的2020金融街论坛年会上,多位银行人士透露,四季度房地产开发贷呈收紧趋势,多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

华中地区某股份行相关负责人直言:“我行已对房地产开发贷实行限额管理,下半年几乎没有新增额度,需腾退额度才能继续投放。”

即便有额度,银行贷款利率也有高有低,信用差一点的企业利率很高,贷不了款的比比皆是。

国内证券市场融资也是难上加难。A股的IPO和借壳上市早就无限期暂停,能增发股票的企业不多,除非你在香港上市,但现在香港上市也被限制的死死的。

截至发稿日,今年仅有汇景控股、港龙地产、金辉控股三家房企成功上市,数量明显低于往年。

且目前排队上市的房企仍约有十家,其中有部分招股书已经过期,也有部分是多次提交招股书的企业。

发债、海外融资等也有不同程度的收紧。据Wind数据显示,2020年10月,内地房地产行业(境内房企,含地方城投类地产公司,含永续债)境内外合计发债规模为722亿元,环比下降28%,降幅明显。

客户预付款,需要把房子卖出去才能回款,不仅与房企自身的销售能力挂钩,甚至现在监管也在逐渐要求,把客户预付款放到监管专户,开发商想在这里动心思也难。

以前,房企还可通过信托等非标方式融资,或者名股实债等“补血”,现在房地产信托被严查,加上此前“三道红线” 出台,对房产负债进行限制,不得不说,房企已经彻底成为了“瓮中之鳖”。

02 封上最后一道门

信托的监管力度空前。

用益信托网数据,10月新发行的投向房地产方向的新增信托项目金额为512亿元,环比下降16%,同比下降22%。

自7月融资收紧以来,融资规模持续回落,10月新成立的地产信托(含未发行)规模仅202亿,环比大幅下降65%。

加上《通知》要求继续严控房地产信托规模,意味着房企通过各类“创新”变相绕过监管的信托融资难度剧增。

一直以来,房地产和信托的联系颇为紧密,因为信托具有层出不穷的各种创新交易架构。

最常见的是房企的表外融资,以信托投资包装“明股实债”,隐藏在非并表企业的长期股权投资科目。

“明股实债”是房企常用来粉饰财报的利器之一,在隐藏房企真实负债的同时,推高房企的财务风险。

一年来,监管层对房企“明股实债”的管控也越来越严。

“三道红线”实施后,监管部门下发了三张监测表,分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》,被试点的12家房企将就“三张监测表”的内容每月向主管部门汇报。

上述表格不仅涵盖融资“三条红线”指标,还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据,这表明此次监管为穿透式,表内表外全覆盖

此次《通知》也是一脉相承,要求继续严控房地产信托规模,按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。

今年受疫情影响,全国房地产开发投资增速最低达到-16.3%,但国家一反以前的做法,不仅没有刺激性房地产相关金融货币政策出台,反而持续加大监控力度。

背后的因素很多,仅从房地产信托层面看,今年以来,传出暴雷的信托机构就有近10家,而目前我国仅有68张信托牌照。

也就是,当一切顺利,地产是信托池中高收益、高抗性的好产品,能够吸收更多投资者;一旦有一方暴雷,“值钱的地皮”也可能扛不起债,导致暴雷。

数据显示,今年一季度信托不良率达到3.02%以上(较2019年底上升0.35个百分点),这也是信托行业的不良率自2018年以来连续九个季度上升。

二季度的情况更为严重。2020年9月11日中国信托业协会在发布信托业二季度发展情况时,并未公布信托行业不良率,这是极为罕见的。

2020年,信托行业兑付延期频发,房地产信托的违约情况也持续走高。用益信托的最新数据显示,今年1-10月,房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。

这些还都是正规信托呈现的数据,不正规的信托还不知道有多少。如果不强加监管和防范,不仅会影响房地产行业的健康发展,甚者会直接影响整个金融市场的稳定。

当房地产信托没有空子可钻,房企融资将雪上加霜,留给房企优化债务结构,争取“活下去”的时间不多了。

03 地产信托还能扛多久?

国内的信托基本是房地产和城投野蛮发展出来的产物,这些项目找银行借不到钱了,就出更高的利息找信托借。

随着房地产信托的整顿进入深水区,想靠“歪门邪道”获得喘息之机的房企会愈加艰难。

严控房地产违规资金来源,已经板上钉钉。

2020年是对房地产行业管制全面收紧的一年,监管层建立了很多“条条框框”,公布了一堆指标体系:

7月,国资委表示“将持续加大房地产领域项目的监管力度”;

8月,银保监会郭主席发表文章表态“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”、住建部与央行出台“三道红线”;

9月,银保监会表示“将持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信,加大对‘首付贷’、消费贷资金流入房市的查处力度”,融资监管趋严明显;

10月,《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模……

其实质,是用管理金融机构的方式,来管理房企,目标是给彪悍的房企“套上笼头”。

可以预见,随着“三道红线”逐步落地,信托等渠道收紧融资,部分激进房企的日子将越来越难过。

千万不要以为,房企降负债的过程,只会导致中小房企被兼并重组,接下来,一定会有大型房企爆出“扛不住”的新闻。

“三道红线”顺延至2023年,这三年是房企的缓冲时间,同时也将是房企“生死存亡”的最后时限

融资监管趋严将导致房企信用资质分化加剧,土储厚度不够、存量债务负担较重以及有息负债增加较多的企业,再融资能力及流动性将受到严重影响。

房地产行业泥沙俱下的时代已经来临,能最后生存下来的,一定是严于律己、财务运营都更为健康的房企。

04 结语

从过往经验看,历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模,并在调控后的半年到一年达到违约高峰。

因而在未来一段时间,房地产信托监管严查依旧不会放松,这将极大考验房企的内功。

拿地太激进、出价太高、销售能力不行、融资找不到渠道、内部管理出现问题等等,稍有不慎,都有可能将自己推向万丈深渊。

无论行情引导还是政策要求,既然离不开,就应该更规范!

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