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房地产 作者:無房 2020-11-17 11:51
[亿欧导读]

底盘稳固的老牌企业,更容易冲线成功。

房地产

题图来自“公开图片”

出品 | 無房


自房改开始,中国房地产行业已走过将近30年。

行业经过原始混沌和高速扩张,如今已步入相对稳定的态势。母公司上市、销售额过千亿已是稀松平常,拆分子公司上市、销售额冲击万亿,已成为了这个时代的主题。

特别在今年,房企IPO多以小型房企,或“黑马”型房企为主,加速狂奔的姿态既让人感慨流年不易,也不免生出一些过犹不及的担心。

高速冲线的时代,可能已经一去不返了。

据亿翰智库统计,截止10月底,2020年内递交招股书的地产企业共有10家(包括非首次递交)。

但截11月15日,已成功上市的内资房企只有3家——金辉控股、港龙地产和汇景控股,通过聆讯的祥生地产和上坤地产则面临着认购严重不足的窘境。

房地产40强唯二的两家未上市企业金辉、祥生今年都将登陆资本市场,而剩下的小微房企,想要登陆资本市场已经不太行得通了。

半道失败者,越来越多。上市难度明显提高,今年更是冰封一般。

时代潮水的方向变了。

01 逆市

11月12日,金辉控股(09993.HK)挂牌交易整两周,股价稳稳居于发行价每股4.3港币之上。一反过去几年房企IPO上市即破发的“常态”。

更早的10月28日金辉控股发布招股结果及最终股票定价,4.3港元每股的定价,接近定价区间上限,也是近几年房企IPO所罕见。

联想到内房股近几年来在资本市场频遭冷遇的现实,以及今年内房股IPO惨淡的现状,金辉控股可以说是资本市场最后的宠儿。

作为一家成立24年的老牌房企,金辉控股长期稳居内地房企40强,经营风格以稳健低调著称。

2009年,金辉将总部迁往北京,开始向全国性房企转型。近10年时间里,金辉在“求发展”和“控风险”之间谋得平衡,不疾不徐,步履稳健,终跨过IPO大门。

在上市媒体交流会上,金辉控股执行总裁陈朝荣表示,我们是疫情后第一个上市、过会的内房股,我们不是为了上市而上市,而是希望有质量上市。

水到渠成,春华秋实。这就像窖酿好酒,慢慢发酵,终将获得时间的馈赠,醇香四溢。

02 底蕴

2004年,金辉不再满足于区域型房企,开始走出福建,进行全国化战略。值得一提的是,金辉是闽系房企里面最早走出来的,即便在行业内算是较为超前的。

2009年,金辉完成布局上海、苏州等一二线城市,并将总部迁至北京。从基本面上看,金辉的全国化布局已有一定成绩,大有可为。

往后,金辉保持强劲动力,于全国稳步扩张,项目进驻成都、扬州、合肥、盐城、淮安等多地,是时可谓各地开花。

根据其招股书显示,截至2020年7月31日,金辉控股所持的总土地储备为2908万平方米,共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目,覆盖全国的31个城市,包括北京、上海、重庆、福州、杭州、苏州、西安、南京、合肥等一、二线城市。 

而通过大量的项目经验所收获的标准化开发流程、强大的执行能力以及丰厚的人才储备,使得金辉控股始终稳居行业TOP40。

立耸天高楼,非一日之功。

这是金辉历经十几年沉淀而得来的底气,是那些在IPO赛道上上演生死时速的中小房企无法企及的底蕴。

03 稳健

在房企IPO的新闻上,我们已经看腻了黑马。

动辄超100%,甚至百分之三五百的年复合增长率。往往都建立在更为惊人的负债基础上。

但金辉控股无疑是近几年房企IPO的异类。他不是黑马,更像一匹白马。

根据克而瑞研究院发布的2019年中国房地产企业销售排行榜显示,2019年金辉地产全年流量销售额888亿元,位居行业排位TOP40,复合增长率为48.9%。

据金辉控股招股书,其于2017-2019年三个年度保持持续经营业务收益的快速增长,复合年增长达48.5%,三年数据分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元。

截至2020年4月30日,金辉控股持续经营业务的收益为人民币29.29亿元。

在这三年期间,金辉控股年度净溢利的复合年增长率为10%,其数据分别为人民币22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元。截至2020年4月30日止四个月,金辉控股毛利率为26.6%,较2019年全年数据21.8%上涨4.8个百分点。

连续三年保持销售额、营收、净利润稳健增长,特别是在最近三年的市场环境下,并不是一件容易的事情。金辉做到了。

这也得益于金辉此前长远的布局,提早全国发力的直接影响。

值得一提的是,截止2020年4月30日,金辉控股的流动资产总值达人民币1369.95亿元,非流动资产总值达198.29亿元。资产总值合计人民币1568.24亿元,净资产为人民币216.59亿元。

截至2020年8月31日,公司的流动资产总额继续上涨至人民币1515亿元。在2019年底,公司资产总值为人民币1493.45亿元,净资产为人民币213.79亿元。

这无疑充分说明:金辉现金流进一步改善。

而在业绩保持稳健的同时,金辉的债务水平一直控制在行业平均值之下,体现出良好的抗风险能力。

据显示,金辉合约负债为人民币713.84亿元,较2019年底大幅上涨。公司即期(一年内)借款总额为人民币181.77亿元。较2019年底的192.26亿元有较大下降。

出色的财务数据使得金辉控股在上市前就受到资本市场的欢迎,并以非上市公司的主体身份顺利完成多项境内外融资。

其中,今年6月份发行的一笔境内公司债获得6.95%的票面利率,同期发行的另一笔3.25年长期美元债,最新收益率已降至8%以下。

目前,金辉控股通过债券市场等渠道,已经积累到一定的资本曝光度,其长期稳健的发展策略也得到投资者跟机构的认可,并体现在评级、融资利率等方面。

经营风格稳健、营收增长良好的金辉,成为资本市场更偏好的房企类型,自然而然。

04 信心

这个时代,信心比黄金更珍贵。

作为从疫情与新规双重压力下成功突围的金辉控股,其上市备受市场瞩目和期待。在收获资本市场的青睐之余,金辉控股更是收获了来自专业机构的信心。

今年,联合国际将金辉的国际长期发行人评级上调至“BB”展望稳定;同时,10月14日,评级机构惠誉国际宣布,确认金辉集团的“ B”公司评级,而评级展望则从“稳定”调整至“正面”。

惠誉表示,此次上调结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆有所改善,报告中指出,金辉的土地储备集中在省会城市和直辖市,土储优质且总建筑面积充足,足以满足未来长时间的开发需求。

此外,在国内债券市场,联合信用评级有限公司连续四年给予金辉主体长期信用评级“AA+”。

一系列的评级,印证了市场对金辉多元发展实力、风险管理成效等方面的肯定,并对未来经营前景持积极评价。

更可贵的是,金辉控股的上市成功,将充实港交所的优质内房股队伍,提振市场对内房股的信心。

在这个特殊的年份,金辉上市再次证明了一个朴素的道理:岁月不会亏待踏实做事的人。

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