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房地产 作者:無房 2020-11-23 18:10
[亿欧导读]

P2P爆雷后,下一个是长租公寓

蛋壳公寓 上市

题图来自“外部授权”


出品 | 無房


無房实习生小黄,昨天被房东赶出了门。

刚毕业不到一年的他,在租房这件事上栽了个大跟头。最近一个月,小黄过得很糟心。 

先是房间断网,接着房东上门惊动警察,然后被迫搬离出租屋,但却依然要交房租......一系列糟心事,都源于他所租的蛋壳公寓发生爆雷情况。

租房,是当今年轻人的一大刚需,怎么会引来这么多的麻烦?

一切要从全国第二大长租公寓品牌蛋壳公寓再陷“被跑路”传言开始说起。

“资金链”断裂后,拖欠供应商账款、拖欠房东房租、拖欠员工工资、拖欠保洁人员费用,断网、断水、断电等连锁反应接连而来,打了租房者一个措手不及。

长租公寓的千里长堤,已经来到了决堤的临界点。

01 破碎蛋壳里的年轻人

11月初,不少成都蛋壳公寓的租户,开始收到这样一条短信:

即日起,由于蛋壳公寓对网络供应商进行切换,期间可能导致房间暂时断网。

这次断网并非如蛋壳公寓所说,仅是更换网络供应商引起的断网,实际是蛋壳公寓宽带欠费导致的结果。

早在8月中旬,北京、上海、武汉等地已出现大片的断网情况,且不少租客表示,断网时长已超半个月。

对此,蛋壳公寓客服方面回应,由于北京、上海、深圳、广州的宽带运营商遭遇故障,使得部分租户遇到了断网问题,目前正在紧急检修网络。

但网络供应商对此说法予以否认,并透露蛋壳公寓申请暂停了宽带服务。

等到小黄意识到断网的严重性,已是收到短信的15天后。

一个工作日的傍晚,小黄的房门被叩响了,敲门的人正是这间房子的业主周女士。

周女士表示,蛋壳公寓已拖欠她一个月的租金,按照合同中所签订的内容,蛋壳公寓延迟交付租金满15个工作日,房东有权单独解除合同。

目前,周女士已向蛋壳公寓提出解约,要求小黄和他的室友们在这周内搬离。

小黄等租客则认为,房东与蛋壳公寓间签署的是委托合同,意为蛋壳公寓代表房东履行房东权力,租客将租金交给蛋壳视作交给了房东。租客与蛋壳公寓之间签订合同在前,房东和蛋壳公寓解约在后,租客的居住仍受法律保护。

对此,双方争执不下,无奈之际小黄拨通了报警电话。片区民警表示,这件事情需要小黄和房东自行协商。

寻求警方无果,小黄又拨通了街道办的电话,街道办表示,出现这样的情况不是租客的问题,小黄仍能在租期内继续住下去。

在反复交涉后,房东终于退步,小黄得以继续租住,但能住多久、押金能否退回等不确定性仍未消散。

房东的缓和,是因为蛋壳公寓承诺这周内会有一笔未付房租打给她,但房租是否会到账,尚不清楚。

在蛋壳公寓爆雷案例中,房东和租客都是受害者。

房东面临收不到租金房的风险,租客面临交了租金却可能流落街头的风险,而唯独事件的始作俑者蛋壳公寓,能把风险撇得干干净净。

02 停不下来的租金贷

断网、房东登门,对小黄而言并不是最严重的,真正让他无法承受的是,一份停不下来的租金贷

小黄的房租支付方式是押一付一,对于刚毕业没有积蓄的他来说,这样的支付方式能减轻许多压力。

但一月一付的支付方式是有前提的,即与第三方贷款平台签订“租金贷”。

租客与蛋壳公寓签订房屋租赁合同时,选择“押一付一”支付方式的租客会签订“租金贷”合同。

运作逻辑是,金融机构一次性把钱打给长租公寓,长租公寓运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。

△“租金贷”支付方式

风险都转嫁到了租客头上。

若小黄被迫搬出蛋壳公寓,那他不仅损失押金,还将在搬出后继续承担“租金贷”。在合同期内,一旦停止还贷便将影响征信。

这一套路并不新鲜,类似的手法也曾发生在培训机构上。

2019年10月,已成立20余年的老牌英语培训机构韦博英语,关闭大量门店,在韦博英语办理学费贷款的大批同学抱怨,“课都没了,还要我们继续还款?”

“退押金我已经不奢望了,只想结束贷款。”小黄说。

据房姐了解,蛋壳公寓在“租金贷”上套路满满。

中介在推销房源时,并不会跟租客提到贷款相关的内容,只是反复强调“押一付一”、低租金等高吸引力的产品优势。

等签完租房合同后,中介才提出还需要签订一份分期付款的协议,这份披着“分期付款”外衣的合同,便是“租金贷”的贷款合同。

△ 中介在销售中以“分期”来混淆视听

小黄告诉房姐:“中介只说是像花呗一样的分期付款,有利息,但是蛋壳承担这份利息,没有任何手续费。没住满,合同解约分期自动解除。退租合同终止后,蛋壳会把剩余的账单结清。”

△ 合同中未提“贷款”二字,且季付没有优惠

对“押一付一”比“押一付三”的租金低这样的蹊跷事,小黄当时确有迟疑,不过中介告知他,分期支付对公司来说资金回笼快,收房租无需催还。

小黄并不知道,中介口中的无风险分期协议,与网上购买iPhone分期付款不一样。

如今蛋壳公寓出现资金问题,背上租金贷的租客不仅可能无房可住,甚至还需要继续还贷。

受到贷款冲击不只小黄一人。

蛋壳公寓招股书披露,在2017年、2018年和截至2019年9月30日的9个月间,有效租赁合同中分别有91.3%,75.8%和67.9%使用现金贷。

若以此估算,目前以“租金贷”租房的租客,大概占整体的50%左右。

另据蛋壳公寓2019年年报显示,截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间。

以每间公寓入住人数为3人来计算,约65万人有租金贷的苦恼。

据一位前蛋壳公寓员工透露,微众银行是蛋壳公寓在金融领域的主要合作伙伴,目前蛋壳公寓租房贷款余额应该在30-40亿元左右。

一旦这些信贷余额全部变更为坏账处理,无论是对于租客还是对于金融机构来说,都将是重大损失。

11月16日,微众银行发文,表示至少在2021年3月31日之前,租客不会因为蛋壳公寓租金贷影响征信。

目前,距离微众银行给出的“征信保护”时效期只剩4个多月,而有许多租客租期在这一区间之外,对此蛋壳公寓和微众银行并未给出相应的解决方案。

03 一颗“坏”蛋

资料显示,蛋壳公寓成立于2015年。短短5年时间,蛋壳公寓进入全国13城,运营公寓数量41.9万间,同比增长46.8%。其中,北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量约20.7万间,其它城市约21.2万间。

2020年1月17日,蛋壳公寓在纽交所正式挂牌上市,股票代码“DNK”,是继青客公寓后,国内第二个赴美上市的长租公寓品牌。

财报显示,2017年到2019年,蛋壳公寓的亏损额从2亿多元上升到35亿元。今年一季度,公司又亏损12.3亿元,单季亏损创下近年来的新高。

实际上,蛋壳公寓早已是一颗“坏”蛋。

2018年6月17日,浙江省消保委就曾约谈蛋壳公寓(爱上租)等存在问题的长租公寓平台,要求相关企业说明情况并提出整改措施。主要涉及以下五大问题:

第一,利用差别化的优惠付款条件,诱使租客以分期付款的方式付房租。

第二,隐藏分期服务现象,消费者选择按揭贷款而不知情的情况。

第三,室内空气品质不符合国家标准,甲醛、TVOC超标超过国家标准。

第四,按揭服务宣传不明确,消费者也不了解按揭租赁的提供者。

第五,消费者看房不能及时满足需求,服务质量有待提高。

2018年8月17日,北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局集中约谈了蛋壳公寓等多家住房租赁企业的主要负责人,明确提出要“三不得”“三严查”,规范租赁市场行为。

同日,原我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈公然批判链家、蛋壳公寓等长租公寓品牌,为了抢占市场,推高了市场租金。

长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”胡景晖的这句话曾引起激烈争议,现在看来一语成谶。

2019年3月,记者暗访杭州蛋壳公寓,发现装修完成的房屋第二天就被放在该公寓的网络平台上出租。

记者与一名销售对话时得知,上述现象很普遍。蛋壳公寓销售人员还称:“怎么说呢,一般公司做到这么大,赔一个死人的钱还是赔得起的。”

2020年的蛋壳更是四面楚歌。

2020年2月2日,蛋壳公寓再次陷入舆论风波。“蛋壳公寓以疫情为由单方要求增加一个月免租期,不予支付房东3个月房租”的消息成为导火索,引来大量房东维权。 

2020年6月18日,蛋壳公寓披露一则人事调整任命公告。公告称,公司联合创始人、董事兼CEO高靖被相关地方政府部门调查。蛋壳公寓与昆山国资委全资持有的昆山银桥控股集团有限公司合资成立的子公司操作流程不合规,银桥控股投资的6亿元国资存在流失风险。 

2020年11月9日,蛋壳公寓北京总部发生数百人维权事件,维权者包含租户、供应商、保洁、维修人员,有苏州承包商称蛋壳公寓拖欠其工程款近160万元。蛋壳公寓子公司百家修维修人员则表示,蛋壳已拖欠数百名员工薪资长达4个月。 

3天后,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增被执行人信息,执行标的约为572万元。据悉,这是蛋壳11月第三次被列为被执行人,当前被执行总金额已超千万。

虽然蛋壳公寓发出澄清表示,不会跑路。但这样一颗劣迹斑斑的“坏蛋”即使未来跑路,房姐也不会觉得奇怪。

04 长租公寓赛跑大赛

这并不是2020年的第一起长租公寓爆雷案件了。

今年以来,北京、上海、杭州、深圳、广州、成都等多地都出现了长租公寓爆雷的案例。

据统计,今年“爆雷”的长租公寓已达44家,仅仅是8月,全国就有15家公寓倒闭,涉案金额高达数十亿元。

一家开跑,便停不下来,剩下没跑的,都在做热身运动,这似乎是一场长租公寓之间的赛跑大赛——看谁跑路更快。

为何会出现这样的情况?

长租公寓和前几年恶名昭彰的庞氏骗局本质上是一回事,一家跑路便会让整个市场看清这场骗局,对于剩下的长租公寓来说,自然是跑路越快越好。

它们一开始就没打算长久的在租房市场上玩下去,是一个赤裸裸的圈钱跑路戏码。

通常,大众理解的长租公寓为“低价收高价租”,长租公寓作为中间商赚差价。但仔细算算,加上员工工资、装修、保洁、维修等费用,长租公司压根赚不了两个钱。

到底是什么好处让资本对长租公寓趋之若鹜?

把长租公寓与二房东划等号,这样的思维模式便是年轻人中的第一个坑。实际上,长租公寓是“高价收低价租”,高价从房东手里收到房源,再低价租给租客。

这样当然是亏本的,但是一旦这种模式加上第三方金融机构的贷款就立刻变性了。

租客选择租金贷,贷款机构就会一次性给长租公寓结清房租账单,这样长租公寓便有了一笔短期内不需要兑付的现金,赚取现金流。

通过期限错配,杠杆很多倍现金,用于投资或用于扩大规模。比如蛋壳,2017年到2019年,蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。

简单理解,就如那些培训机构称考不上全额退款一样,先做出资金池,再来钱生钱,所以做长租公寓并不是赚那点微薄的中间差价。

理顺了这一逻辑后,便能理解为何长租公寓频繁爆雷,被称作是新的P2P。

05 结语

针对“破产”传闻,蛋壳公寓公关部回应称,目前公司一切正常,跑路、破产目前都是失实信息。公司目前的确遇到资金困难的情况,正在积极进行处理,长租公寓是一个新兴行业,也希望社会各方给予支持和理解。

在蛋壳公寓爆雷跑路新闻发酵的同时,蛋壳美股一夜暴涨了71%,这样反常的数据,不少网友认为是在割最后一波韭菜。

据传,蛋壳公寓或被我爱我家接盘,但消息很快被后者否认。

长租公寓这一集换房方便、拎包入住与良好的管家式服务等优点于一体的租赁模式,本来备受市场看好和青睐,但它们却一次次带给市场失望。

资金错配、杠杆游戏......金融手段成为骗局的一环,与其赋能企业、创造财富的初衷背道而驰。

希望蛋壳公寓能挺过来,而不是卷席而逃。毕竟蛋壳公寓创始人高靖在2014年曾对媒体这样说道自己创办蛋壳的初心:

“让年轻人有尊严地生活在城市中”。

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