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房地产 作者:無房 2021-01-12 14:13
[亿欧导读]

办法总比困难多

房地产

题图来自“公开图片”

出品 | 無房


十天前,张巧龙、王本龙齐聚刘森峰的新基业控股。

事后刘森峰附合照并发朋友圈说:

我和张巧龙、王本龙一起喝酒,三个人都是同龄人,相差不到一岁,都在2020年末从地产集团总裁岗位上离开,选择创业。

岁末年初,总裁级别离职的人不止他们仨,还有领地集团总裁许晓军、禹洲集团执行总裁许珂……

高管频繁离职在地产圈不是新鲜事,但今年有三大共同点值得关注。

01 三大共同点

总裁任期短,最短的仅半年,最长的也未到两年

张巧龙,2020年5月31日正式加入彰泰集团,担任集团董事长兼总裁,同年12月26日彰泰宣布了他的职位新变化,不再担任总裁,保留事业合伙人和执行董事的名誉,总裁任期仅半年。

许晓军,2019年底加入领地,2020年12月29日被爆出不再担任总裁一职,而是转任领地集团外部事业合伙人,兼领地发展董事长(平台公司),任期正好一年。

王本龙,2019年12月出任三巽集团地产板块总裁,随后升任集团总裁,于2020年12月31日被证实即将离职,任期刚满一年。

刘森峰,2019年10月加盟实地,2020年12月31日被爆辞去公司副董事长兼总裁一职,任职期仅一年零三个月。

许珂,2018年以副总裁身份加入禹洲,2019年被提拔为执行总裁,即将于2021年2月离职,满打满算总裁任期也不足两年。

他们几乎都有大房企或区域标杆履历背书:

张巧龙,曾任蓝光发展首席执行官,在蓝光10年时间,伴随其从四川本地小房企,发展为千亿级全国巨头,立下了汗马功劳。

许晓军,曾任恒大集团副总裁、启迪协信总裁、珠江投资总裁,从全国龙头到区域标杆,是有20年行业经验的地产老兵。

王本龙,加入正荣后,王本龙仅用3年多时间就从城市公司总经理升为正荣地产总裁,是业内公认的“火箭”总裁。其与林朝阳,黄仙枝同为正荣的三大经理人,陪伴正荣完成千亿和上市。

刘森峰,加盟实地之前,其曾在碧桂园担任副董事长兼总裁一职。2016年,刘森峰带领碧桂园江苏区域完成了367亿的销售目标,创下了一天一亿的销售奇迹。

许珂,其在到任禹洲之前,有过不少老东家,包括万科、阳光城、泰禾。徐珂在万科有着近10年的工作经历,曾任阳光城集团首席运营官、集团副总裁,泰禾集团副总裁。

他们都肩负重任,任职的房企或有高增长需求,或有上市需求:

高增长、销售过千亿是中小型房企绕不开的话题。

比如彰泰,张巧龙加入的2020年,正是彰泰开启全国化布局的一年,公司誓要冲出广西,立志进入房企TOP30,彰泰还定下了全年300亿的销售目标。

禹洲也一样,2017年禹洲集团创始人及董事局主席林龙安提出了三年内冲刺千亿的计划,同时2018年禹洲地产还开启了“上海-深圳双总部”模式,放眼全国市场。

领地、实地和三巽,2020年都在冲击上市。三家中,只有领地在2020年底成功上市。实地第一次递表失败后,暂未二次递表。三巽二次交表失效后,如今已是第三次递表。

02 为什么行不通?

中小房企引入明星经理人,短时间内实现异军突起,这是以前被碧桂园、阳光城、旭辉、中梁等房企验证过的成功“套路”。

朋友圈不少类似的文章:《做到3年10倍的陈凯,把自己的地产秘籍和盘托出了》、《黑马其实是头牛,旭辉冲刺500亿的道法术》等等,都绕不开三个字:高周转

还有五年前旭辉某场庆功宴上爆发的冲突,当时内部两大派系——“万科系”和“绿地系”一言不合引爆战火,大BOSS翻脸无情,舍万保绿。

原因无非是大BOSS认为,“绿地系”作风凶悍,可以进一步提升旭辉的周转率和规模,符合公司的战略需要。

阳光城更不必说了,2017年朱荣斌和吴建斌两位职业经理人加盟后,阳光城销售额即从超过900亿元达到1628亿元,销售额几乎实现翻倍增长。

而由于“双斌”此前均任职于碧桂园,加入阳光城后,继续推行加快周转速度,布局三四线的理念,因而阳光城也被业界称为“小碧桂园”。

中梁控股则是最后一批搭上高周转快车的房企之一。以快著称的中梁地产,在高周转方面玩转的非常顺溜,奉行的“456”模式,让其迅速市场上最年轻的上市内房企。

然而,以往这套被广泛验证行之有效的策略,为什么就行不通了?明星经理人们跟新东家的蜜月期为什么越来越短?

03 新地产需要一套新玩法

行不通的原因有很多。

微观层面上,可能有企业自身的原因,也可能有职业经理人的原因,但宏观层面只有一个,就是依靠高负债、高周转、高杠杆的“老地产”时代已经结束了。

在無房此前已经提到:2020年是新老划断的一年。

以三道红线为分界,行业正式从“老地产”迈向“新地产”时代。

“新地产”时代,不是个人单打独斗的时代,想仅靠一个或几个会开快车的司机解决问题,已经不太现实。

在市场环境生变的当下,“高杠杆—高速扩张—总部搬迁—上市—全国化”的路径难再复刻,“三高”模式这招已经不灵了。

比如吴建斌加入阳光城,为后者带来很多资金,企业能够开充裕的资金池完成规模扩张。

但现在显然不行了,伴随“三道红线”“两道红线”“信托严查”等规则落地,地产融资趋紧,部分中小房企由于连踩三道红线,风险较大,不仅难以贷款,甚至还面临贷不了款困境。

高杠杆、高负债无法持续,高周转也就沦为空话。

以禹洲为例,从2020年中期业绩数据来看,禹洲剔除预收款资产负债率为79.83%,净负债率63.72%,现金短债比1.93,按监管部门设置的三道红线看,禹洲集团踩了两条红线。 

实地地产更严重,三条红线全踩。业绩数据难以优化,2020年11月招股书失效后,实地未再二次递表。

擅长“高周转”的职业经理人,可以说是一拳打在棉花上,原本屡试不爽的招数,现在完全使不上劲。

很明显,“高周转”模式已经一去不复返了,新地产需要一套新玩法

04 资金健康了才有得玩

但这套新玩法显然不是靠一个人就能实现的。这不仅与企业的长期基因有关,还跟企业的综合能力、组织架构等息息相关。

这或是为何2020年以来房企组织变革频现的原因。

去年10月,碧桂园再次传出开启新一轮区域裂变,裂变后国内区域将由目前的70多个增加至100个左右。值得注意的是,这是自同年5月以来组织调整的进一步延续。

碧桂园的组织调整只是整个房地产行业转型的一个缩影。

根据克尔瑞的统计,截至2020年8月,就有12家典型房企进行了较大的组织变革。其中,既有碧桂园、恒大、万科等龙头房企,也有大发、中骏等快速发展的企业。

也就是,越到困难的时候,越不可能靠一个人,得靠组织性行为。而内部的组织优化频率,也在随着外部环境的变化而加快。

如此看,新地产阶段,组织架构、资金健康程度、产品能力等等都将被重塑,直接关系企业命脉的资金健康又首当其冲。

根据人民法院公告网的数据,2020年破产房企数量超470家,还有诸如千亿房企泰禾、福晟摇摇欲坠,共性都是资金链问题。

对房企破产问题,诸葛找房分析师陈霄表示,在疫情冲击下,房企销售回款受阻,资金链承压,加之下半年融资监管逐渐收紧,房企“三道红线”新规的出台,进一步推高了财务状况不佳、现金流不足的中小房企的资金链风险。

不仅如此,甚至可能有更多房企走向破产。陈霄预测,未来随着融资监管收紧,不排除有更多房企资金运转不灵走向破产。

资金问题,很考验企业和老板的功夫,只有老板舍得下苦工,以及内部不断优化,才可能打破行业藩篱。

05 结语

从去年陈凯加入新力,并在半年后火速离职,而后入职卓越担任集团执行董事长,陈凯现象正在成为地产圈不可忽视一种现实。

房企与职业经理人的双向选择里,不可调和的矛盾已经越来越明显。他们似乎都困在自己的“围城”里,难以脱身。

这个“围城”就是以往的高负债、高杠杆、高周转,“新地产”时代,这套模式已经不灵了,房企的经营将更加健康化、规范化、精细化,而这不是仅仅凭人力就可以实现的。

可能需要组织架构调整,可能需要更好的财务风险管控,可能需要产品更加品质化,可能需要加大对城市更新、物业管理、TOD等领域的投入力度…….

总结起来就是,“新地产”时代已然来临,老办法应对不了新形势,房企和职业经理人都需要思考,如何与时俱进。

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