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房地产 作者:燃次元 2021-01-21 16:34
[亿欧导读]

大寒潮里,寻找一方春天。

建筑 城市

本文来自: 燃次元 作者: 侯燕婷 题图来自“原创图片”

作者 | 侯燕婷

编辑 | 饶霞飞

出品 | 燃财经(ID:chaintruth)原创


“身边的朋友都存在同样的困惑,北上广深的生活成本越来越高,在这里就是社畜,没有‘很享受’的状态。”

三个月前,上海人肖文去云南昆明出差,深深地被这座城市吸引。四季如春,冬暖夏凉,物产丰富,“在昆明的火锅店吃饭,有很多江浙口音的人。就像候鸟一样,冬天、夏天就飞过去住一两个月,很舒服。”

于是,喜欢度假的她,花200多万元在昆明西部新城买了一套110平方米的高层住宅。“昆明是省会城市,也是新一线城市,但房价相对较低,是个价值洼地。”

林冬在深圳一家大型企业做ERP开发工程师,妻子也在深圳的央企上班。当他还在上大学、2013年的时候,就在昆明买了一套82平方米的房子,如今他与妻子已经在昆明拥有两套住宅和两套公寓。“我今年31岁,已经跑遍全国大部分发达的省份,还是喜欢昆明,这里气候舒服,生活节奏慢。准备再工作10年,就回去昆明居住。”

嫁去昆明的薛晨也有同感,“我很喜欢昆明冬天的大太阳,很舒服。”她2011年就在北京工作,2018年与丈夫在昆明五华区以140万元入手了一套83平方米的地铁房。2020年5月,她搬到昆明居住,如今即将生育孩子。

宜居的环境,偏低的房价,吸引了一大批人去昆明买房。近三年融创、万科碧桂园、恒大等头部房企的进驻,给昆明增添了许多文旅大盘,也不断吸引着全国各地的购房者。根据昆明房协的统计数据,2019年在昆明置业的外地人占比在69%,而外省客户占34%。

昆明本地一家房企的内部员工对燃财经表示,公司在滇池推出的一个文旅项目,外地客户占比达60%,其中北方人较多。

燃财经获悉,昆明南部的巫家坝、会展、滇池是外地人热衷的版块,旅居、投资是人们在昆明置业的主要原因。“2021年昆明将举办联合国生物多样性大会,我认为将是一大利好。”肖文对燃财经表示。

01 30万买“春城”

刚刚过去的2020年12月,重庆人叶珊去昆明旅游,顺便就在昆明郊区两个文旅大盘分别买了一套住宅、一套公寓。“三五十万元就能买一套湖景房,我一重庆人,对昆明的气候真的毫无抵抗力。”

林珊介绍道,重庆人买度假房可以追溯到10年前,前5年大部分在重庆附近的郊区购买避暑房。“夏天的重庆太热了,老人带着小孩出去避暑。”近几年,随着经济条件的改善,重庆人购房的范围扩大到海南、云南、广西。“比起海南岛的湿热,我更喜欢云南。重庆冬冷夏热,平均气温18℃的昆明太吸引我们了。”

从重庆去昆明,800多公里路程,动车只要4个小时,往返飞机票只要500元,叶珊感到很满意。“老爸过两年就要退休了,家里也有小孩,一家人去度假的时候可以住,加上我在昆明也有分公司,跑业务的时候可以自住。”

经历2020年的大寒潮,肖文更坚定认同应该去昆明买房。“上海从未遇到过这么冷的天气,连阳台上的洗手池水管冻住了。”

昆明被誉为“春城”并不夸张,昆明气象局预计,今冬(2020年12月至2021年2月)昆明全市平均气温10℃左右,较常年同期偏高;预计2021年全市春季平均气温17.5℃,较常年同期(17.2℃)偏高。

“我去逛街,发现昆明的商场没有中央空调,有的还没有大门,直接南北通风……这在其他城市是无法想象的,(没有门)北方冬天冻死,南方夏天热死。”

作为一位吃货,物美价廉的美食也是昆明吸引肖文的一点。“一想到满街都是人均不超过一百元的野生菌火锅,就乐得好像多了十个亿。”在肖文看来,“这里非常适合养老、度假,消费水平也不高,生活成本很低。”

肖文买房之后,身边的几位朋友也受她影响,准备去昆明置业。多位从事互联网行业的朋友对她表示,要直接搬到昆明去住,远程办公加偶尔飞一趟,上海并不是不能离开,“帮朋友问了昆明的私立幼儿园收费情况,发现一般就是三四千元,五六千元已经是最高标准,这对于一线城市的家庭来说,直接就减少很大一笔生活开支。”

在云南,既有高原雪山,也有湖泊草原,丰富的自然景观吸引着北上广深等地方的人们前往。昆明贝壳一位房产中介对燃财经表示,近期热卖的文旅大盘,外省客户占比达70-80%。

林冬认为,家乡昆明真的很好,“唯一的缺点是工资太低。”

02 房价正在上涨

作为投资公司的高管,肖文对房地产市场也略有观察,她认为昆明的楼市有后发潜力,“去了昆明就会发现,整个城市都在大拆大建,前后几个月就会有变化。作为西南地区的枢纽地带,昆明的经济也还行,过去几年的GDP在正向增长。”

“北上广深的楼市现在投不起,投进去也有高杠杆的风险,而且上涨幅度已经很低。”她向燃财经分析道,如同理财产品,房地产也要看上涨潜力,“当然现在楼市不会再有普涨现象,但潜力大小还是有区别。”

出于投资人的眼光,肖文选择了主城区的大开发商楼盘,周边环绕着万达广场商圈,毗邻巫家坝尚圈,区域配套完善。“西山新城就好比上海的浦东新区,广州十年前的珠江新城,发展潜力较大。”不过,昆明的郊区如呈贡新区,她就并不看好。

昆明锐理数据显示,2020年,昆明商品住宅成交均价突破1.5万元/平方米,达到15036元/平方米,同比增长6.6%。回顾近五年数据,昆明住宅物业逐年上涨,2017-2018年是高速增长期,2019年涨幅有所收窄,但2020年涨幅又继续回升。

来源 / 昆明锐理

戴德梁行华西区市场部高级助理董事尚文杰对燃财经表示,受益于城市战略地位的提升,基础设施的投资和政策环境的利好等因素影响,昆明房地产市场在过去五年得到了显著发展。商品住宅市场的供应量、去化量以及成交均价稳步增长,其中住宅价格在过去的六年中从2015年的8314元/平米上升至2020年的15036元/平米,增长显著,受到不少开发商和投资者的持续关注。

林珊后悔没有早点在昆明买房,“我频繁跑昆明有五六年时间了,过去只是做业务,没想着买房,那个时候昆明有些地区的房价才5000元一平米,当时没买,错过一波城市红利。”

毕业就回昆明工作的杨阳深有体会,他2017年以约7300元/平方米在市中心买了一套二手房,如今市场交易价已涨至1.2万元/平方米左右。2020年,他又在三环外买了一套学区房,单价已达1.55万元/平方米。

林冬买的4套房也都涨价了,每套至少上涨了约5000元/平方米左右。2013年以8200元/平方米购买的82平方米小户型,如今价格在1.4万元/平方米左右;2017年,7500元/平方米入手了160平方米产品,涨至1.3万元/平方米;2017年,他还购买了两套40平方米的公寓,价格1万元/平方米,而现价为1.5万元/平方米。

上述昆明本地房企内部员工对燃财经表示,在他看来,昆明2021-2022年的楼市仍是上涨趋势,涨幅大概在10-12%左右。

燃财经获悉,2020年,昆明多个地区多个项目涨幅超过10%。盘龙区的俊发城逸璟峰涨幅或为最大,上涨了2500元/平方米,2020年1月份,项目高层一期住宅售价1.6-1.7万元/平方米,目前,项目在售的二期房源售价1.85万元/平方米起,部分房源已超2万元/平方米。

从政策端来看,昆明楼市相对其他省会城市而言宽松许多。目前,外地人在昆明限购一套商品房,首套房首付比例低至两成,而公寓产品不限购。此外,2020年4月8日,云南出台宣布全面放开全省城镇地区户口迁移政策,取消昆明市主城区落户限制;2020年4月28日,昆明市政府办公室发布新政,省外高校生到昆明就业,租房有补贴、“落户零门槛”。

尚文杰认为,昆明较为宽松的楼市限购政策主要受到几方面的影响,一是稳定经济增长和公共财政的现实需求,二是吸引外来投资和人口进入的必要通路,三是开创城市、产业和配套发展空间的前瞻布局。

不过,尽管房价上涨,成交量却有所下降。昆明锐理数据显示,2020年,昆明商品房(包括昆明主城的新建住宅、商业和办公物业,住宅不含团购房)成交98935套,同比下降15.7%。

03 龙头房企布局

最近一次昆明楼市得到全国人民关注,还是因为烂尾楼“别样幸福城”。本应于2015年交付的项目却迟迟未能完工,30多户家庭无奈住进没水没电的烂尾楼里。媒体报道后,街道办事处介入,终于在2020年8月27日启动开展别样幸福城四号地块的复工续建,并承诺于2021年10月底竣工交房。

提及于此,肖文对燃财经表示,因自己也是银行从业人员出身,对此比较敏感,买房前会去跟本地朋友打听,选择大开发商的产品,并分析开发商的资金链情况,“我买的这个项目建设进度很快,记得我付定金的时候,那幢楼刚造到第5层,近日去网签的时候,不到三个月已经造到第16层了。”

“现在昆明也在落实政策预防烂尾楼出现,监管抓得很严。”燃财经获悉,2020年12月1日,昆明市政府发布《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》,明确自2021年1月1日起,昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区及三个国家级开发(度假)区范围内办理商品房预售许可的项目,其预售资金的收存、支出、使用均进行监督管理。

对此,昆明一位业内人士对燃财经表示,早些年,云南房地产项目大部分由本土小开发商操盘,而近几年全国各大开发商的进驻,正在改变着市场,“如今,昆明的小开发商要么被收并购,要么就是艰难求生。”

他认为,头部房企正在垄断着昆明楼市,也在减少烂尾楼的悲剧。“大开发商一出手就是千亩、万亩文旅大盘,整个商业、生活配套、物业管理都是非常完善的,某种意义上说,也改善了昆明的居住品质。”

林珊对此也较为认同,“大开发商的生活服务丰富、全面,不像以前就是开几个店面、小卖部,加上我们很少去住,平时的物业管理也尤为重要。”

根据克尔瑞数据分析,2020年昆明TOP 20房企集中度持续提升,TOP 5房企业绩占全省25.96%、 TOP 20房企业绩占全省45.55%。

来源 / 易居·克尔瑞  燃财经截图

据悉,昆明TOP 5房企依次为俊发、融创、万科、碧桂园、恒大,销售额均过百亿元,其中,昆明本地房企俊发销售额达305亿元,融创销售额也为241亿元。

不得不说,孙宏斌十分喜欢云南,“文化是诗,旅游就是远方,我们投资的是诗和远方。”从2016年首入昆明市场后,融创文旅在云南遍地落子,目前涉足项目超过20个。

2019年,昆明融创文旅城创造单盘年销售107亿元的备案成绩,成为昆明首个销售破百亿项目,跻身全国十大百亿神盘。

04 未来发展走向

对于昆明商品住宅价格未来的增长空间,尚文杰对燃财经表示,还需理性地回归到大环境和小环境发展走向的判断上来。

“在新基建投资加大,泛亚铁路建设、国际会议举办等大环境积极作用下,昆明更须在小环境上修好内功,通过发展经济、经营产业、改善配套、提升环境、带动就业等,创造出更多且质量更高的社会财富,这非常值得观察,是影响昆明未来房价走势的关注点。”

燃财经获悉,目前,昆明在建的城市核心区包括巫家坝片区、滇池会展片区,此外还有新城区晋宁片区、呈贡新区、空港经济区。其中,巫家坝于2017年正式发布控制性详细规划,计划入驻11家世界知名企业总部。2020年12月28日,中交南亚总部大廈成功封顶,是巫家坝区域第一个封顶的总部项目,但竣工要等到2022年末。

此外,2020年9月25日,昆明编制了《昆明市城市更新改造行动计划》,梳理出全市395个城市更新改造项目,明确了未来五年的城中村拆迁、改造任务。

但尚文杰并不建议盲目投资,在他看来,“外来购房者进入不熟悉的城市考虑置业时,切忌跟风和感性使然,更需要对城市规划和发展格局提前多做了解。尤其现阶段,在昆明城市疆域不断外拓的过程中,多中心和功能区格局日益显现,或将带来不同区域的价值分化的背景之下,置业昆明的外地朋友需要结合昆明城市规划、区域发展属性和自身置业目的进行了解和匹配,为降低置业风险,实现更优资产投资做好充足功课。”

中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红也表示,“昆明是一个好地方,宜居宜游,但因为脱离湾区、城市圈,缺少核心技术和产业及配套环境,所以城市大也难、强也难。但中等水平,中等收入,过中等日子也不错。自住,旅居都不错,干事业节奏慢了一些,投资最好不要离昆明市区太远!”

林冬对燃财经说,“每次回昆明,都能感受到昆明的变化。昆明是个省会城市,有机场有高铁站,虽然现在不发达,但是我觉得以后不会太差。”

*文中肖文、林冬、薛晨、叶珊、杨阳为化名

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