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房地产 作者:燃次元 2021-01-25 10:28
[亿欧导读]

北京很大,并不是所有的房价,都高不可攀。

北京

本文来自: 燃次元 作者: 谢中秀 曹杨 题图来自“公开图片”

作者 | 谢中秀 曹杨

编辑 | 饶霞飞

出品 | 燃财经(ID:chaintruth)原创


在北京拥有一套自己的房子,是每一位“北漂打工人”的梦想。然而,在北京房价的现实之下,这个梦想对于大多数“打工人”来说都显得可望不可即。

根据北京中原统计数据,2020年,北京新房(普宅+豪宅+别墅)成交均价为5.20万元/平方米,二手房成交均价为6.42万元/平方米。

以上只是均价。如果你的要求高一点,将置业目标放在五环内,那么你需要承受的单价将达到8万元/平方米。北京中原曾在2020年11月的市场月报中透露,当月北京四-五环之间的新房最新成交均价为8.21万元/平方米。

在安居客APP发起的一项“北京房价,你觉得绝望吗?”的线上调查中,有1112人选择了“绝望”。

但也有人在北京,“捡着了”一万多元/平米的房子。2020年7月,文武搬进了自己在平谷的“新房”,这套房的单价仅1.6万元/平方米。

“一是有一些现实原因,比如平谷的房价本身就低,我看的房子又是老旧小区,所以均价只有一万六一平米 。二是有点‘捡着了’,因为我是2020年5月开始看房,6月最后决定的,那段时间受疫情影响,平谷的房价有点往下走。”文武告诉燃财经。

燃财经查阅北京中原统计数据发现,2020年,平谷区新房成交均价为2.34万元/平方米,在北京十六区中位居末尾;二手房成交均价为2.25万元/平方米,略高于密云区的2.21万元/平方米,位于北京十六区倒数第二位。

同时,燃财经在贝壳找房APP上看到,平谷均价在一万以上的新房和二手房都有。比如和棠瑞著,目前在售均价就仅1.9万元/平方米。此外,世外桃苑、平翔东园、腾飞园等小区目前二手房均价也在1.6-1.97万元/平方米之间。

“目前平谷房价多在2.2-3万元/平米。价格在两万元以下的不多,主要是位置比较偏、房屋条件比较差的小区。” 平谷区某中介门店经纪人朱叶告诉燃财经。

平谷 图 / 燃财经拍摄

但即使是北京房价的洼地,平谷的楼市也鲜有人问津。“平谷在哪里?”这是提到平谷时,多数人的回复。很多平谷人甚至不认为自己是北京人,就连去城六区说的也是去北京。

置业平谷,则被更多人不理解。“选择平谷没有意义。”向天对燃财经直言,“如果是投资的话,它未来升值的可能性在哪里?出租和转手的需求在哪里?如果是自住的话,平谷距离北京市区甚至比河北省燕郊开发区都远,上下班通勤,以及生活配套,在目前来看优势并不明显。”

地图显示,平谷区位于北京版图东北边,以平谷区政府到天安门的距离计算,驾车距离为79公里,耗时1小时31分钟。与之对比的是,而燕郊到天安门的距离是38公里,在排除其他因素的情况下,驾车只需要58分钟。

而正在筹划中的地铁平谷线(北京地铁22号线)规划也是从朝阳起始,先经燕郊,再到平谷。

“平谷楼市的需求主要来自平谷本地。其中有两个重点的区域,平谷城区和马坊新城。平谷城区主要是在平谷工作、生活的人会买;马坊新城则是在市区上班的人比较多,因为紧挨着高速口,去市里比较方便。”朱叶介绍。

01 北京房价洼地

在均价五六万元,学区房动辄十万元、二十万元的北京,平谷可谓北京房价洼地。

资料显示,2020年,平谷新房成交均价2.34万元/平方米、二手房成交均价2.25万元/平方米。同时,还有部分均价在一万元左右的新房楼盘和二手房源。

平谷 图 / 燃财经拍摄

“北京的远郊区基础设施较差,交通、学校等配套欠缺,未来发展潜力不确定性较高。所以房价较市区低一些,而且还会有一些一万出头的‘特价房’。” 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对此分析道。

距离市区太远、交通不便,缺乏购买力是最直接的原因

北京的公司多集中在三四环,尤其是中关村、国贸、望京等区域。平谷到这些区域,如果是自驾,即便是在不堵车的情况下,仍需要一小时;如果使用公共交通的话,更是需要公交、地铁来回倒,没有两个小时到不了。

“太远了。”在望京工作的许鹏向燃财经直言,“如果我的预算确实只够买均价一万、两万的房子,我会选择在北京近郊买一个小户型,而不是平谷。因为距离确实太远了,通勤不是很方便。”

在此基础上,平谷的楼市只能依靠“内循环”。

“平谷的需求主要来自于本区。”朱叶表示。家在平谷的昊然向燃财经坦言:“只有平谷才会买平谷的房子。”

文武是一位在北京市区上班,家在平谷的他刚在平谷购买了一处房产。“今年决定买房有两个原因,一是受疫情影响,当时整个市场的房价都普遍有所下降,我感觉可以看看;二则是30岁+的年龄,我觉得必须买房了。”

换房需求也来自平谷。朱叶告诉燃财经,他现在手头就有一套位于首城汇景湾的90平米两室,原业主因为家里新添了小孩,原来的房屋面积不能满足需求,就在同小区换了一个更大的三室。

但平谷的人口尚不足以撑起一地楼市。

根据《2019年北京市平谷区国民经济和社会发展统计公报》,截至2019年末,平谷区全区常住人口46.2万人,其中城镇人口27.1万人,非城镇人口19.1万人。

可供参考的是,以北京昌平区的天通苑作为对比——按照多数媒体的报道,天通苑的人口数在60万-70万左右。从实际来看,天通苑共645栋楼69351户,按照三人一户计算,常住人口也已达20万。

46万人口,对于948平方公里的平谷,显得有些“太少了”。而平谷还面临着没有产业吸引人群前来,以及本地人口流向北京市区的难题。

“平谷没什么工业、工厂,没什么外地人会来。”昊然直言。

同时,更多平谷人在“往市区走”。文书告诉燃财经:“我现在在海淀租房工作。其实我是很想回平谷的,因为工作太累了。但是我爸妈老劝我,希望我再努力努力,争取在市区安家。我姐姐也是在朝阳买的房。”

需求不足,彰显在楼市上,就是量与价的疲弱。

根据北京中原数据,2020年全年,平谷区新房成交仅761套,略高于已无新房供应的东城区和西城区,以及同样偏远的延庆区。

同时,燃财经还注意到,平谷当地多个新盘早已于2018年、2019年开盘,但目前还在售。比如天润香墅湾1号就已于2016年11月开售,但目前仍以新房楼盘在售。

“天润香墅湾1号位于平谷城区,是价格比较高的区域。而这个项目价格也偏高,所以还有一些没卖完。”朱叶表示,“整体来说,平谷购房人群以本地为主,而本地人又不多,去化都会慢一些。”

“我2019年参加了一个共有产权房的摇号。当时那个项目有1000多套房、5000多人报名,但最后只卖了一半。因为确实没那么多需求人群。”昊然告诉燃财经。

02 平谷楼市也曾有过高光时刻

也曾有人蜂拥前来平谷购房。

2017年的时候,知乎用户趣满多曾在社交平台上分享过他在平谷买房的经历。

“2015年到2016年上半年,北京楼市可谓疯狂。所有的新闻、所有的话题都和房价有关。在此气氛烘托下,我也动了买房投资的心。2016年9月,我进入了楼市,开始选房。最后查遍了网上的楼盘,在能力允许的范围内,锁定了平谷马坊的一处楼盘。” 趣满多分享道。

据趣满多介绍,去看房当天,远远看售楼处周围就停满了车,售楼处里面也热闹非凡,一群群的客户被销售人员带着轮流介绍沙盘,最后回到谈判的小圆桌,每一张桌子都坐满了人。

但这一切最后成为了“一场空”。趣满多买下的是一个商住公寓楼盘,随着2017年3月26日商住限制政策的发布,趣满多无法从银行获得贷款。楼盘开发商也产生了变数,最后经过将近一年的沟通,趣满多退掉了这套公寓。

也有人没有这么幸运。直到2018年7月,万成等业主还在因为同一个问题进行维权。他们和趣满多一样,在最火的时候买了商住公寓,商住限制政策出来时,万成他们想尽办法去退款,但一直到2018年,万成依然没拿到退款。

趣满多经历的平谷楼市高潮,结合了北京调控、通州副中心利好、平谷线搅动等多重因素。

受2009年房地产市场暴涨影响,2010-2013年,北京限购政策不断加码。不限购的商住产品成为热门选项。但随后,2017年商住限制政策出台,商住一落千丈。

此外,通州副中心利好和地铁平谷线的规划也为平谷楼市“加了一把火”。

2015年8月,北京市住建委下发《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,要求在通州购房需提供3年连续社保或个税缴纳记录。此后,平谷接棒、通州后花园等概念开始出现。

同时,2015年9月正式批复的北京地铁22号线(平谷线)更是极大提振平谷楼市信心。

资料显示,2015年9月,国家发改委批复北京市城市轨道交通第二期建设规划(2015~2021年),22号线(平谷线)包含其中。2016年12月,北京地铁22号线(平谷线)举行开工仪式,马坊-马昌营区间率先开工。2017年,平谷线顺利推进,进入施工阶段。

受地铁平谷线有序推进利好,2017年10月,还有媒体打出“副中心利好+地铁直通市区 平谷房价逼近3万元大关”的大标题。

从统计数据来看,2016-2017年,平谷房价的确实现了快速跃升,仅用一年时间,即从1.73万元/平方米涨到了2.42万元/平方米。

但随后,平谷线一再停工、调整方案。同时,随着北京楼市进入调整期,平谷等远郊楼市更是疲弱。

资料显示,2018年,平谷新房均价曾达到2.71元/平方米的高价,但2020年,平谷新房成交均价仅2.34万元/平方米,较高点仍跌13.6%。

2020年,受疫情影响,平谷楼市仍在下跌中。“2020年5、6月份,我看房的时候,几乎整个市场的房价都普遍有所下降。”文武回忆到。昊然也表示:“2019年我摇到的那个共有产权房,价格是1.55万元/平方米、70%产权,但2020年中,附近商品房都跌到1.9万元/平方米了。

03 前景不明

和购房者一起在平谷的楼市里浮浮沉沉的,还有一头扎进平谷的房企。

2014-2017年期间,受核心区域供地紧张,以及平谷线规划利好等因素影响,众多房企扎堆平谷“抢地”。

2014年,平谷区大兴镇一居住用地的出让,吸引万科、首创、旭辉和当代置业联合体等数家房企争夺,最终经过64轮举牌,旭辉和当代置业联合体以7.78亿元总价拿下。

2015年10月,平谷区王辛庄镇贾各庄村地块经过29轮竞拍,最终被京投银泰以14.6亿元摘得,溢价率达40%。

2017年,更有中弘地产以240%溢价率拿下夏各庄四宗 A61 机构养老设施用地,以及金科地产以19.9亿元连摘平谷夏各庄两宗地。

从2009年天润集团拿下平谷1号地开始,截至2017年底,平谷已经汇集首城、旭辉、金科等多家品牌房企。

在房企跑步的另一侧,是平谷楼市的优异表现。有资料显示,2015年7月,平谷马坊新城首城汇景湾首次开盘即销售4亿元,其中两居户型还被抢购一空。

但高光时刻一闪而过,随着楼市调整,缺乏实力的平谷一蹶不振。

燃财经在贝壳找房APP上看到,目前平谷在售的北京岭秀、和棠瑞著、都丽华府和首城汇景墅等四个楼盘都是早已在2018年开盘,但目前仍在售。

至于平谷楼市的未来,则更加不明朗。

燃财经梳理发现,北京楼市呈现明显的以天安门为中心,由内向外扩散,房价高度和楼市热度不断减弱的表现。

在2010年以前,四环内是关注的重点。北京市统计局数据也多公布四环内住宅销售情况。但随着四环内土地供应饱和,楼市热度也在不断扩散到五环、六环。

目前,近郊区已经成为楼市成交重点区域。北京中原数据显示,2020年全年,北京新房成交量超过4000套的区域有5个,包括:大兴、昌平、丰台、通州、石景山。其中大兴、昌平、丰台成交量最高,分别达10240套、7452套、4454套。

但远郊区还未接受到热度传导。同据北京中原数据,2020年全年,北京远郊四区的成交量仅4058套,其中怀柔和密云稍高,均有1343套,但延庆和平谷则分别只有611套、711套。

朱叶告诉燃财经,虽然平谷楼市供应类型丰富,住宅、共有产权房、限竞房、别墅、商住都有,但多数人对郊区的想象力还是集中在别墅产品。窦婷就告诉燃财经:“如果我要在郊区买房,应该是买一个别墅,用来度假。”

但远郊区也还未分到别墅市场的“蛋糕”。

根据中原地产数据,2020年,北京共成交4117套别墅,分区域来看,朝阳区是供应主力,共成交537套;其次则是顺义,成交398套。同时,昌平、大兴、丰台成交量较大。

对于在平谷买房,多位人士给出的建议是,如果不是在平谷工作或者生活,建议尽量还是在距离北京市区较近的区域购买房产。

*应受访者要求,文中文武、朱叶、向天、许鹏、昊然、文书、窦婷均为化名。

*免责声明:在任何情况下,本文中的信息或所表述的意见,均不构成对任何人的投资建议。

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