分享到微信
房地产 作者:节点财经 2021-02-02 16:56
[亿欧导读]

而在“三道红线”和“五档房贷”政策压力下,一向中规中矩的地产界竟也无法平静,除了华夏幸福,近日又有一家房企因债务问题被推到风口浪尖。

房地产

题图来自“公开图片”

文 | 地产频道

出品 | 节点财经


临近春节,资本市场“天雷滚滚”,鸿达兴业集团、隆鑫控股、北京文化等公司相继爆出债务违约。

而在“三道红线”和“五档房贷”政策压力下,一向中规中矩的地产界竟也无法平静,除了华夏幸福,近日又有一家房企因债务问题被推到风口浪尖。

01 正源地产债券违约,西南证券诉诸法律

2020年1月22日晚间,西南证券披露一则公司涉及重大诉讼的公告,显示其作为5只资管计划的管理人,于2021年1月14日代表资管计划,向重庆市第一中级人民法院起诉正源地产,要求支付公司债本息约5.5亿元,以及违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等费用。

图片来源:西南证券公告

同时,西南证券在公告中表示,鉴于涉诉债券估值下调影响公允价值,预计将减少公司2020年归母净利润2.12亿元。

据了解,正源地产创立于1991年,总部位于辽宁省大连市,经过20多年发展,足迹遍及北京、南京、重庆、长沙、西安等地,旗下住宅产品主要包括“幸福e家”、“金融世家”和“尚峰尚水”,但从体量来说,仍是一家中小型房企。

上述5只资管计划,均由正源地产于2016年发行,具体为“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”,发行总规模60亿元,到期日分别为2021年7月14日、2021年7月25日、2019年9月19日,票面利率介于7%-8%。

事实上,正源地产此次债务危机早有先兆。

2020年10月,受困于财务压力,正源地产与银泰证券就债券展期兑付引发债券交易纠纷,其持有上市公司正源股份(600321.SH)的3.75亿股无限售流通股被轮候冻结,冻结期限三年;2020年7月和5月,华泰证券和宏信证券亦因相同的原因,资产管理计划持有正源地产发行的债券到期无法兑付,将正源地产诉诸法律,申请诉前财产保全。

节点财经(ID:jiedian2018)注意到,截至2020年三季末,正源地产持有正源股份的94.59%股份均已被司法冻结,且所持95.42%的股份为质押状态。

再往前追溯,2019年7月,“16正源01”就已经亮起“红灯”。

彼时,正源地产曾发布公告称,在对旗下“16正源01”债券回售时,因系统和流程原因,回售资金曾延迟一日发放。

但据媒体报道称,正源地产债券持有人会议上,发行人明确表示手头只有4亿资金,无法承担过多回售,有可能出现违约。

同年9月,“16正源03”暴雷,五矿信托名下“五矿信托-千为1号债券投资集合资金信托计划”持有的140万张“16正源03”私募债未按时收到本息。

针对接二连三的违约,联合评级坐不住了,认为其债务重组存在不确定性,将正源地产的主体信用以及“16正源01”和“16正源02”的评级下调至“AA-”。

所以说,债券违约这事儿,对正源地产本就不是新鲜事。

至于为何违约?终归到底还是业绩萎靡,缺钱少粮。

02 债务压力沉重,谁来救救正源地产?

2020年4月底,正源地产称受新冠疫情影响,拟延期披露2019年业绩报告,外界只能从2018年之前的业绩报告中窥探其经营状况。

纵观历年来财务数据,2018年为正源地产的转折点。该年,公司实现营业收入25.48亿元,同比下滑18.76;实现归母净利润-3.74亿元,同比大幅下滑235.52%,上年为盈利2.54亿元。

数据来源:正源地产业绩报告

业绩下滑的同时,公司背负的债务压力却日渐加重。

截至2018年末,公司总资产309.49亿元,同比增加5.24%,总负债184.30亿元,同比增加12.37%,资产负债率59.55%,较上年提升6.77个百分点。

其中,短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债分别为4.08亿元、42.74亿元、59.71亿元、17.27亿元,有息负债总计123.8亿元,较2017年增加超12亿元。

数据来源:正源地产业绩报告

相较债务规模,正源地产的偿债能力明显不足。

截至2018年末,公司账面货币资金只有19.93亿元,且其中有17.45亿元为受限资金,即可动用资金仅为2.48亿元,存在较大资金缺口;加之有息负债占比较高,推高正源地产2018年财务费用达9.56亿元,蚕食了公司的净利润。

另一边,正源地产为对接资本市场,曾于2016年以7元/股的价格,豪掷25亿元收购的国栋建设(后更名为“正源股份”),2018年至今业绩下滑非常严重。

2019年,正源股份的营收为14.1亿元,同比减少28.3%。归属于上市公司股东的净利润为2201万元,同比减少39.4%。截至2020年三季度末,其营收同比下降53.96%至4.95亿元;归属净利润则同比下降1621%至-1.51亿元。

数据来源:正源股份财报

这一情况目前并未好转。2021年1月30日正源股份发布的2020年业绩预告显示,2020年的归属于上市公司的净利润进一步出现大幅亏损,预估为-7.2亿元到-7.7亿元。

股价表现上,截至2月1日收盘,正源股份大跌7.25%,报收1.79元/股。也就是说,正源地产当年25亿元的收购价,到现在已亏损了7成以上。

着眼后续,随着债务风险进一步加剧,正源股份或面临易主的可能。

总得来看,眼下的正源地产正面临重重危机。内部,公司业绩下滑,自有资金紧张,短期偿债风险高企;外部,楼市大环境越发严峻,房企融资渠道遇阻。

谁来救救正源地产?

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

债券正源地产股票房企